Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), hiện nay tình trạng giá đất trong “bảng giá đất” của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phổ biến chỉ bằng khoảng 30-50% giá đất thực tế trên thị trường.

Ảnh minh họa. Nguồn: CafeF

Đây là điểm bất hợp lý vì không đảm bảo được nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai.

Tuy nhiên, trong một văn bản mới đây HoREA cho biết trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai 2013 thì Chính phủ phải ban hành Khung giá đất (mới) áp dụng cho giai đoạn 2019-2024, vì Khung giá đất hiện nay sẽ hết hiệu lực ngày 29-12-2019.

Để khắc phục một số nội dung bất hợp lý của Khung giá đất hiện nay và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn của các khu vực, các địa phương, HoREA góp ý kiến về việc sửa đổi, bổ sung Nghị định 104/2014/NĐ-CP về khung giá đất (mới) cho giai đoạn 2019-2024.

Một số bất cập, hạn chế về phân vùng kinh tế để quy định Khung giá đất: Phân chia vùng kinh tế quá rộng, chưa hợp lý, mà lẽ ra nên phân chia nhiều vùng hơn, mỗi vùng bao gồm các tỉnh có đặc điểm tương đồng.

Do đó, HoREA kiến nghị xây dựng khung giá đất của các đô thị phù hợp với loại đô thị, tính đặc thù, sự khác biệt và tương quan giữa các đô thị trong cùng vùng kinh tế. Đối với 2 đô thị đặc biệt (Hà Nội, TPHCM) đề nghị quy định Khung giá đất riêng. Đối với 3 đô thị loại 1 là thành phố trực thuộc trung ương (Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) đề nghị quy định Khung giá đất riêng cho 3 thành phố này, với mức giá riêng cho từng thành phố, do 3 thành phố này cũng có nhiều điểm đặc thù, khác biệt và thuộc 3 Vùng kinh tế khác nhau tại 03 miền Bắc, Trung, Nam.

Riêng về khung giá đất đối với đô thị đặc biệt TPHCM, HoREA đề xuất 3 phương án xây dựng Khung giá đất (mới).

Phương án 1: Giữ nguyên mức giá tối thiểu, tăng gấp đôi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay.

Cụ thể, đối với đất ở: giá tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2, giá tối đa 330 triệu đồng/m2;  đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu 1,2 triệu đồng/m2, giá tối đa 260 triệu đồng/m2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu 900.000 đồng/m2, giá tối đa 200 triệu đồng/m2.

Theo phương án 1 và căn cứ Nghị định 44/2014/NĐ-CP, thành phố có thể quy định Bảng giá đất với mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với Khung giá đất. Như vậy, Bảng giá đất có thể là giá đất ở tối đa 429 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 338 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 260 triệu đồng/m2.

Đồng thời, khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm (ví dụ: Hệ số Khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần), giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sẽ là: Giá đất ở tối đa 1,072 tỷ đồng/m2; Giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 845 triệu đồng/m2; Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 650 triệu đồng/m2.

Theo Horea, phương án 1 có mức giá quá cao, không phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên cao.

Phương án 2, giữ nguyên mức giá tối thiểu, tăng gấp rưỡi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Như vậy, khung giá đất ở: Giá tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2, giá tối đa 246 triệu đồng/m2. Khung giá đất thương mại, dịch vụ, giá tối thiểu 1,2 triệu đồng/m2, giá tối đa 195 triệu đồng/m2. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, giá tối thiểu 900 nghìn đồng/m2, Giá tối đa 148 triệu đồng/m2.

Theo Phương án 2 và căn cứ Nghị định 44/2014/NĐ-CP, thành phố có thể quy định Bảng giá đất với mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với Khung giá đất. Như vậy, giá đất tối đa trong Bảng giá đất có thể là: Giá đất ở tối đa 319,8 triệu đồng/m2, giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 253,5 triệu đồng/m2, giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 192,4 triệu đồng/m2.

Đồng thời, khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm (Hệ số Khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần), giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sẽ là giá đất ở tối đa 799,5 triệu đồng/m2, giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 633,7 triệu đồng/m2, giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 480 triệu đồng/m2.

Phương án 3, giữ nguyên mức giá tối thiểu, tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Như vậy, khung giá đất ở, giá tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2, giá tối đa 215,4 triệu đồng/m2. Khung giá đất thương mại, dịch vụ, giá tối thiểu 1,2 triệu đồng/m2, giá tối đa 172,3 triệu đồng/m2. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, giá tối thiểu 900.000 đồng/m2, giá tối đa 129,2 triệu đồng/m2.

Theo phương án 3 và căn cứ Nghị định 44/2014/NĐ-CP, thành phố có thể quy định Bảng giá đất với mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với Khung giá đất. Như vậy, giá đất tối đa trong bảng giá đất có thể là: Giá đất ở tối đa 280 triệu đồng/m2, giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 223,9 triệu đồng/m2, giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 167,9 triệu đồng/m2.

Đồng thời, khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm (hệ số khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần), giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sẽ là: Giá đất ở tối đa 700 triệu đồng/m2, giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 559,7 triệu đồng/m2, giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 419,7 triệu đồng/m2.

Theo HoREA, phương án 3 có mức giá hợp lý nhất.

Theo CafeF