Nhiều chủ đầu tư cho rằng, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội, TPHCM hết quỹ đất và dư địa để phát triển nên nhà đầu tư chuyển sang đầu tư ở vùng ven. Dòng tiền đầu tư của người dân được dự báo có thể “đổ” vào phân khúc đất nền năm 2019 vùng ven trong khi quỹ đất trung tâm cạn kiệt (?!).

Giẫm chân “đi săn” quỹ đất đẹp 

 Theo các chuyên gia BĐS, xu hướng nhà đầu tư dịch chuyển về vùng ven đã bắt đầu gia tăng từ năm 2017, bùng nổ trong năm 2018 và được dự báo sẽ khốc liệt hơn trong năm 2019. Đây là lựa chọn tất yếu khi thị trường Hà Nội, TPHCM gần như đã cạn quỹ đất để phát triển dự án mới. Điều này, đẩy các nhà đầu tư và nhà phát triển BĐS buộc phải theo dòng chảy thị trường khi mà quỹ đất nội đô Hà Nội, TPHCM giá ngày càng tăng cao.

 Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho biết, năm 2019, doanh nghiệp tập trung làm dự án Khu đô thị mới Tây Nam Việt Trì tại tỉnh Phú Thọ. Dự án có quy mô 58,5ha gồm hệ thống biệt thự liền kề, nhà ở cao tầng và các công trình phụ trợ. Sở dĩ doanh nghiệp chuyển hướng sang vùng ven vì sau nhiều dự án thành công ở Hà Nội, ông Hiệp cho rằng, hiện quỹ đất nội thành Hà Nội không còn, trong khi đó để ra một dự án phải mất thủ tục từ 3 đến 4 năm gây cản trở cho doanh nghiệp. Ông Hiệp tỏ ra lạc quan với thị trường các tỉnh trong năm 2019.

 Tổng giám đốc LDG Group - Nguyễn Minh Khang dự đoán năm 2019 sẽ là năm “bùng nổ” phát triển BĐS ở các thị trường tỉnh, không chỉ là các khu vực quen thuộc mà ở cả những thị trường chưa được khai phá trước đó. Ông Khang cho biết, hiện việc tìm kiếm quỹ đất vùng ven cũng không còn là chuyện dễ, doanh nghiệp đang phải “giẫm chân nhau” đi săn quỹ đất đẹp.

Yếu tố quỹ đất đang tác động trực tiếp đến việc tìm kiếm nguồn vốn phát triển của doanh nghiệp. Xu hướng huy động vốn được xem là chủ chốt và ổn định nhất hiện nay, có thể thay thế cho vốn ngân hàng là huy động qua sàn chứng khoán. Tuy nhiên, muốn huy động qua kênh này thì doanh nghiệp cũng phải chứng thực năng lực thông qua hoạt động của các dự án, lượng quỹ đất.

 Chủ tịch HĐQT của Kosy - Nguyễn Việt Cường, cho rằng, dư địa của phân khúc đất nền còn rất lớn, đặc biệt là các tỉnh lẻ. Khi giá đất của Hà Nội lên cao, nhiều đơn vị kinh doanh chọn chuyển dịch sang các tỉnh lân cận. Bên cạnh đó, một số địa phương có hạ tầng tương đối tốt và xây dựng nhiều khu công nghiệp, đây là điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản địa phương phát triển. “Các cơn sốt đất nền ở những khu vực chỉ là cục bộ, về cơ bản thị trường đất nền phát triển khá tốt. Thị trường có dư địa phát triển nhưng nhà đầu tư cũng cần cân nhắc kỹ khi đầu tư, không nên dùng đòn bẩy tài chính khi thị trường tăng giá” - ông Cường nói.

 Thận trọng giao dịch giá chênh cao

 Trao đổi với báo chí tại cuộc họp quý IV thị trường BĐS mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, hiện tại, thị trường BĐS ở các tỉnh ven đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM đang phát triển khá tốt, chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền.

“Ví dụ ở Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, giá của 1 lô đất nền 50 - 70m2 tương đương 1 căn hộ trong thành phố, nên vẫn là sản phẩm phù hợp với khả năng thanh toán của các đối tượng tiêu dùng trong vùng. Sự tăng trưởng của phân khúc này ở các đô thị lớn cũng được duy trì và phát triển, lượng cung tung ra thị trường và giao dịch đất nền cũng sẽ tăng trưởng hơn so với 2018”, ông Đính nói.

Mới đầu năm 2019, nhiều dự án vùng ven như Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc... các chủ đầu tư đã tạo sóng với những khoản chênh lệch lớn. Lý giải về việc này, giám đốc một sàn BĐS tại Hà Nội cho biết, hiện đất nền các tỉnh lân cận Hà Nội tăng giá đáng kể so với một, hai năm trước. Tuy nhiên, mức độ giao dịch không đến độ tạo thành cơn sốt nên tình trạng sốt giá do lượng giao dịch nhiều là không có. Theo ông, việc thu tiền ngoài và tính vào phí dịch vụ thực chất là tiền chênh mà đơn vị phân phối “đút túi”.

Luật sư Bùi Sinh Quyền, đoàn Luật sư TP Hà Nội cảnh báo người mua nhà nên thận trọng với những giao dịch BĐS có giá chênh cao bất thường, bởi điều này có thể tạo nên các rủi ro như khó đòi lại tiền nếu dự án gặp khó khăn trong quá trình triển khai. Hơn nữa, nếu vì mục đích lách thuế của chủ đầu tư, theo ông Vĩnh, cũng có thể tạo ra những rủi ro khác khi dự án bị thanh tra, người mua chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Việt Nam, thời gian qua, phân khúc đất nền có tỷ lệ đầu tư, đầu cơ lớn và qua mỗi lần giao dịch, mức giá sản phẩm bị đẩy cao vượt giá trị thực cho nên khách mua hiện nay phần nào “e dè” và cẩn trọng hơn.