Có 22 năm hoạt động trong lĩnh vực tài chính - bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết quan sát thị trường TP HCM hơn 2 thập niên qua, đồ thị giá đất hoạt động theo hình sin. Cả chu kỳ có xu hướng tăng giảm đan xen, nhưng xu thế giá đất leo thang mạnh hơn và quy luật này sẽ còn tiếp diễn trong những thập niên tới.

Ông Quang phân tích, trung bình bất động sản tăng giá trên 10% mỗi năm. Trong một thập niên, thị trường thường chia thành nhiều đợt biến động giá. Đợt tăng đầu tiên của chu kỳ thường mạnh và kéo dài 2-4 năm. Thế nhưng sau đó sẽ xuất hiện đợt điều chỉnh giảm kéo dài 3-5 năm. Giai đoạn kế tiếp thị trường bước vào chu kỳ đi ngang, chờ đợi phục hồi sau khủng hoảng.

Nếu tính tổng 10 năm, trừ đi những đợt thăng trầm và điều chỉnh, mức độ tăng chốt cuối chu kỳ đạt 2,5-3 lần. Khu vực lõi CBD (Center Business District – trung tâm) tăng trước với tốc độ chậm và sau đó tăng đột biến trong thời gian ngắn ở vùng ngoại ô rồi lan ra các tỉnh giáp ranh đô thị lớn. Giá bất động sản liền thổ thường tăng mạnh hơn chung cư nhưng giá trị khai thác của chung cư ổn định hơn.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn

Chuyên gia này nhận xét, hiện nay tốc độ lạm phát hàng năm 5-6%, các ngành sản xuất khác cũng dần phát triển và bất động sản bước vào giai đoạn khó khăn. Đặc điểm chung trong hơn hai thập niên qua là giá bất động sản lên 10 bậc xuống 10 bậc rồi cũng tiếp tục leo lên 20 bậc. Có nghĩa là trong ngắn hạn, ở giai đoạn khó khăn, khủng hoảng, bất động sản có thể giảm mạnh nhưng cả chu kỳ dài xu hướng tăng giá vẫn chiếm ưu thế.

Đây là lý do những nhà đầu tư lướt sóng có thể thắng hoặc bại, nhưng nhà đầu tư dài hạn thường không lỗ. Tuy nhiên, để đầu tư bất động sản dài hạn bắt buộc phải có tiềm lực tài chính mạnh và bố trí sắp xếp dòng tiền hợp lý.

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, trong 3 năm trở lại đây, bất động sản tăng quá nóng, đặc biệt là giai đoạn 2016-2018, giá cả giao dịch vượt quá giá trị thật của tài sản. Thông thường giá trị thật được đo bằng các tiêu chí: tỷ suất giá cho thuê, công suất cho thuê và giá bán. Sau những đợt sốt giá, thị trường chậm lại như tình hình hiện nay là tín hiệu cho thấy ngưỡng điều chỉnh đang bị thử thách rất lớn.

Tuy nhiên, do nhu cầu đầu tư vẫn còn rất cao và bất động sản đang chuyển mình, đa dạng sản phẩm và chủng loại hàng hóa nên không xuất hiện tình trạng đồng loạt tăng hay giảm. Cục bộ một vài địa phương có chỗ vẫn tăng giá, chỗ điều chỉnh chậm lại, thậm chí vài nơi còn giảm giá kỹ thuật, chẳng hạn như bán giá không như kỳ vọng, bán trả chậm, tăng hoa hồng...

"Thị trường đang đi ngang và xuất hiện một số nhịp điều chỉnh, thanh khoản giảm tốc. Đây là giai đoạn chờ mang tính kỹ thuật và cần thêm thời gian để kiểm chứng, xác định hướng đi mới", ông Quang cho hay.

Theo CafeF