Các khu đô thị lớn vừa có vai trò tiên phong, mở đường cho sự phát triển hạ tầng của một khu vực, vừa là yếu tố giúp bất động sản nơi đó gia tăng giá trị.

Bất động sản trong các KĐT khép kín, đầy đủ tiện ích sẽ là sản phẩm được khách hàng ưa chuộng. Ảnh minh họa

Hầu hết các KĐT kiểu mẫu đều bắt nguồn từ những khu vực hoang sơ nhất, việc bỏ công đầu tư trong thời gian dài để phát triển không chỉ mang lại lợi ích cho cư dân mà còn kéo theo giá trị bất động sản (BĐS) quanh khu vực tăng trưởng. 

Phát triển ở đâu, giá đất tăng ở đó

Tác động của mô hình phát triển KĐT đến thị trường BĐS TP.HCM thể hiện rõ nhất phải kể đến KĐT Phú Mỹ Hưng. Đứng từ góc độ thị trường, không nhà đầu tư nào có thể phủ nhận vai trò của Phú Mỹ Hưng đối với BĐS khu Nam nói riêng và TP.HCM nói chung. Sự hình thành KĐT này đã và đang kéo nhiều dự án BĐS tề tựu về đây, các khu lân cận cũng phát triển ăn theo.

Có thể thấy rõ nhất là khá nhiều dự án phát triển ở khu Nam TP.HCM đều lấy địa mốc gần Phú Mỹ Hưng làm lợi thế cạnh tranh với những dòng giới thiệu kèm theo như liền kề Phú Mỹ Hưng, cách Phú Mỹ Hưng không xa hay Phú Mỹ Hưng thứ 2... Sự xuất hiện của đại đô thị này cùng sự thúc đẩy hạ tầng giao thông giúp giá nhà đất khu Nam từ vài trăm nghìn/m2 tăng lên vài chục triệu và hiện tại là vài trăm triệu. Riêng nhà đất trong KĐT Phú Mỹ Hưng còn tăng lên cấp tiền tỷ.  

Tương tự, một cái tên khác đang dẫn dắt thị trường BĐS phía Đông Bắc TP.HCM là KĐT Vạn Phúc City của Tập đoàn Đại Phúc. Vạn Phúc City là một trong số ít đại đô thị hiếm hoi ở TP.HCM được triển khai trên một bán đảo với 3 mặt tiền sông. Đây là dự án quy mô gần 200 ha triển khai ngay vị trí cửa ngõ Đông Bắc thành phố. 

Thời điểm dự án công bố ra thị trường vào năm 2014, giá đất quanh khu vực Hiệp Bình Phước dao động từ 6-10 triệu/m2. Mức giá chủ đầu tư công bố khi mở bán là 16-18 triệu/m2, cao hơn khá nhiều so với mức giá chung khu vực. Tuy nhiên sau 1 năm, giá sang nhượng nhà đất trong KĐT này vọt lên 22-28 triệu/m2. Giao dịch đất thổ cư, đất nền tự do quanh dự án cũng sôi động hẳn với giá tăng từ 30-40%. 

Đến nay, sau 5 năm triển khai dự án, giá BĐS tại KĐT Vạn Phúc cũng nâng lên tầm mới, gấp 3-4 lần so với giá BĐS thời điểm 2014. Cụ thể, giá các nền đất trong KĐT này từ khởi điểm 16 triệu/m2 hiện tăng gấp 5 lần, vào khoảng 90-150 triệu/m2. Giá nhà đất quanh dự án, thuộc các tuyến đường chính phường Hiệp Bình Phước rơi vào khoảng 70-120 triệu/m2, tuyến hẻm sâu cũng có giá từ 35-60 triệu/m2.

Trong khi khu Nam và khu Đông Bắc có rất ít đô thị như Phú Mỹ Hưng hay Vạn Phúc thì khu Đông TP.HCM lại tập trung khá nhiều dự án lớn. Một trong số đó là là KĐT Sa La Đại Quang Minh tại quận 2. Biên độ tăng giá của nhà đất khu vực này từ khi xuất hiện các dự án cũng tăng rất mạnh. Theo đó, từ mức vài triệu/m2, giá đất quanh Sa La hiện vượt hầu hết các quận nội thành và chỉ đứng sau giá đất khu trung tâm. 

Tương tự, tại quận 9, sự xuất hiện của KĐT Vinhome Grand Park được xem là con át chủ bài giúp giá đất khu này từ mức 18-25 triệu/m2 tăng lên gần 40-50 triệu/m2. Tuyến đường Nguyễn Xiển, Phước Thiện gần dự án giá đất cũng tăng mạnh, khi dự án chưa công bố đất chào bán khoảng 25 triệu/m2, hiện tăng lên khoảng 40-50 triệu/m2.

Thay đổi thị hiếu người mua nhà 

Xu hướng phát triển các KĐT quy mô lớn được xem là tất yếu, phù hợp với sự thay đổi hành vi sở hữu BĐS của người mua nhà trong những năm gần đây. 

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó TGĐ Batdongsan.com.vn nhìn nhận, thay vì tìm mua sản phẩm nhà đất tự do, các dự án riêng lẻ, quy mô nhỏ, tự phát với tiện ích nội khu hạn chế, thiếu sự đồng bộ dịch vụ, vài năm trở lại đây người mua nhà và cả giới đầu tư ngày càng thích tìm mua nhà đất trong các khu đô thị quy mô lớn, được phát triển hệ thống tiện ích, dịch vụ bài bản, có thương hiệu và xây dựng chất lượng. 

Sự thay đổi này không chỉ tác động đến hướng phát triển của thị trường BĐS các thành phố lớn mà còn lan ra các tỉnh. Ngoài TP.HCM, xu hướng phát triển đô thị khép kín quy chuẩn đang xuất hiện ở các tỉnh lân cận.

Chẳng hạn, thị trường BĐS Long An liên tục tăng nhiệt trong 2 năm trở lại đây bên cạnh hạ tầng kết nối với TP.HCM, thông tin hai ông lớn Vingroup và Nam Long triển khai đại đô thị tại Đức Hòa và Cần Giuộc cũng góp phần giúp giá đất tại đây tăng từ 50-100%. Gần đây nhất, Đồng Nai cũng xuất hiện nhiều KĐT kiểu mẫu như Aqua City của Novaland hay Bien Hoa New City của Hưng Thịnh. Mô hình này dự kiến sẽ nở rộ trong các năm tới đây.

Ông Quốc Anh cho biết thêm, việc tập trung triển khai các khu đô thị lớn ngoài vùng nội thành bên cạnh phục vụ mục đích giãn dân còn góp phần hình thành các khu dân cư sống quy chuẩn, hạn chế lãng phí đất do phát triển các dự án tự phát, rời rạc, thiếu tiện ích sống. Khi các KĐT hình thành, nhà nước cũng sẽ tập trung đầu tư phát triển mạnh hạ tầng giao thông kết nối giữa các KĐT với trung tâm. Cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện, giao thông tốt cũng là nguyên nhân khiến nhà đất tại các KĐT hấp dẫn người mua hơn.

Còn theo bà Phạm Thị Thanh Hương – TGĐ Đại Phúc Land, để thu hút được người dân đổ về các KĐT sinh sống, ngay từ khi triển khai, doanh nghiệp phải mạnh tay đầu tư quy hoạch hạ tầng dịch vụ. Dù phát triển dự án BĐS ở khu vực nào thì quan trọng nhất là chủ đầu tư phải có tầm nhìn, phát triển được hệ sinh thái cộng hưởng, các công trình thiết thực, đáp ứng được nhu cầu vui chơi, giải trí, sống tiện ích của cư dân mới thu hút người vào ở thực.

Đó cũng là yếu tố chính giúp mô hình KĐT thành công trên thị trường BĐS.

Theo Trang Diễn Đàn Bất Động Sản