Cơ sở hạ tầng phát triển bứt phá trong thời gian qua được xem là lý do chính “kích thích” cho thị trường BĐS Bà Rịa - Vũng Tàu, trong đó các khu vực như Long Điền, Phú Mỹ, Tân Thành được hưởng lợi nhiều nhất. Giá đất ở những khu vực này có sự biến động tăng trung bình khoảng 20% so với cách đây 1 năm.

Chi phí lao động ở Việt Nam thấp; Tác động của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung; Mở rộng khu vực thương mại tự do… là những yếu tố góp phần tăng sức hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Số liệu nghiên cứu của UOB cho rằng Việt Nam đang trở thành điểm sáng của châu Á giữa bối cảnh căng thẳng thương mại gia tăng trên thị trường thế giới.

Trong báo cáo mới được công bố, CTCK ACBS đã đưa ra quan điểm tích cực với ngành BĐS công nghiệp trong giai đoạn 2019 – 2020.

Tính tới tháng 6/2019, Việt Nam có 326 khu công nghiệp (KCN) với diện tích đất khoảng 95.500 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp chiếm 69% tương đương 65.500 ha. Có 251 KCN với tổng diện tích 66.200 ha đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trung bình là 74% và 75 KCN với diện tích 29.300 ha đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng hoặc xây dựng cơ bản.

Trong báo cáo mới được công bố, CTCK ACBS đã đưa ra quan điểm tích cực với ngành BĐS công nghiệp trong giai đoạn 2019 – 2020. Do diện tích đất hạn chế và nhu cầu cao từ các công ty nước ngoài nên giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy dự kiến sẽ tiếp tục tăng. Về lâu dài, nguồn cung mới sẽ đến từ các địa phương nằm xa khu vực truyền thống vì các tỉnh này có giá cho thuê thấp hơn và tỷ lệ lấp đầy thấp hơn. Nhu cầu về nhà kho có diện tích lớn sẽ tăng nhờ tăng trưởng cao của mảng bán lẻ, thương mại điện tử và xuất khẩu.

Dưới đây là những cơ hội với ngành BĐS Công nghiệp được nêu trong báo cáo của CTCK ACBS:

Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và hiệp định thương mại tự do (FTA)

Theo báo cáo của Economist Intelligence Unit năm 2018, Việt Nam, Malaysia, Indonesia, Thái Lan và Ấn Độ sẽ hưởng lợi từ cuộc chiên thương mại Mỹ - Trung trong ngành sản xuất các sản phẩm CNTT, ô tô và dệt may.

Tổng giá trị xuất khẩu hàng xuất khẩu từ Việt Nam sang Mỹ đạt 47,5 tỷ USD trong năm 2018 (tăng 14%) và 27,5 tỷ USD trong 6T2019 (tăng 27%), trong đó các sản phẩm CNTT, giày dép và may mặc là 3 sản phẩm xuất khẩu nhiều nhất. Nhìn chung, khi chưa có chiến tranh thương mại thì việc dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc đã xảy ra từ lâu nhưng sự kiện này góp phần đẩy nhanh sự dịch chuyển và là động lực dài hạn thúc đẩy sực phát triển của thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam.

Việt Nam tích cực ký kết các hiệp định thương mại song phương trong những năm gần đây sẽ thúc đẩy xuất khẩu của Việt Nam cũng như thu hút thêm đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS công nghiệp. Tính đến tháng 7/2019, VIệt Nam có 13 FTA đã ký và 3 FTA đang đàm phán với 52 quốc gia. FTA mới được ký kết giữa EU – Việt Nam (EVFTA) là cú hích lớn vào năm 2019. Đáng chú ý, trong ASEAN chỉ có Việt Nam và Singapore ký kết CPTPP và FTA với EU.

Kinh tế vĩ mô ổn định

Nền kinh tế vĩ mô ổn định phản ánh qua tốc độ tăng trưởng GDP cao, lạm phát thấp và lãi suất cho vay ổn định. 

Tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam luôn cao hơn mức trung bình của ASEAN kể từ năm 2013 và đạt mức cao nhất tỏng 10 năm qua (2019: 7,1%). Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế dự kiến sẽ vẫn ổn định với mục tiêu của chính phủ là 6,8% tỏng năm 2019. Lạm phát được giữ dưới mức 4% từ năm 2013 và dự kiến sẽ ở quanh mức này trong năm 2019. Lãi suất cho vay trung và dài hạn trung bình vào cuối năm được giữ ở quanh mức 9-11% trong vòng 5 năm qua và chỉ bằng một nửa so với mức lãi suất vào năm 2011 và dự kiến tăng nhẹ đến cuối năm 2019.

Lực lượng lao động dồi dào, chi phí nhân công cạnh tranh

Việt Nam có dân số 96,2 triệu người, xếp thứ 15 trên Thế giới và thứ 3 trong ASEAN. Theo ước tính của CIA World Factbook 2019, Việt Nam có dân số trong độ tuổi lao động (15-64 tuổi) lớn thứ 2 trong ASEAN, chỉ sau Indonesia.

Việt Nam tương đối cạnh tranh cả về lương sản xuất và phi sản xuất ở châu Á. Mức lương cơ bản hàng tháng của công nhân sản xuất Việt Nam năm 2018 chỉ gần bằng một nửa so với Trung Quốc, Malaysia, Thái Lan. Lương kỹ sư sản xuất và lương nhân viên phi sản xuất tương đương hơn một nửa Trung Quốc, Malaysia và bằng 2/3 Thái Lan, theo JETRO.

Cơ sở hạ tầng cải thiện

Là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất Thế giới, Việt Nam đã nỗ lực đáng kể trong việc thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng và tỷ lệ % đầu tư cơ sở hạ tầng trên GDP trong ASEAN của Việt Nam ở mức cao nhất khu vực (2017: 5,7% GDP). Ngoài ra vẫn còn một danh sách gồm 127 dự án cơ sở hạ tầng để phát triển đến năm 2020.

Đường bộ: Theo quyết định số 326/2016, Việt Nam có kế hoạch phát triển 6.411 km mạng lưới đường cao tốc. Đường trục bắc – nam dài hơn 3.083 km sẽ có 2 tuyến chạy về phía tây và phía đông của đất nước. Phía bắc sẽ có 14 đường cao tốc xuyên tâm, dài tổng cộng 1.368 km nối Hà Nội với các tỉnh/thành phố xung quanh; trong khi phía nam có 7 đường cao tốc dài tổng cộng 983 km nối liền TP.HCM với các tỉnh thành lân cận. Trong Q3/2018, Bộ GTVT đề nghị tăng tổng mạng lưới đường cao tốc quốc gia thêm 600 km, lên 3.000 km, trong đó 2.100 km sẽ hoàn thành trước năm 2020 và 4.000 km trước năm 2030.

Đường hàng không: Việt Nam sở hữu một trong những thị trường hàng không tăng trưởng nhanh nhất khu vực với 106 triệu lượt khách (tăng 12,9%) và 1,5 triệu tấn hàng hóa (tăng 7,9%) trong năm 2018. Do sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất ở TP.HCM đã quá tải nên chính phủ đã phê duyệt xây dựng sân bay quốc tế Long Thành ở tỉnh Đồng Nai, cách TP.HCM khoảng 45 km. Sân bay mới dự kiến sẽ được xây dựng từ cuối năm 2020 với tổng vốn đầu tư là 16 tỷ USD. Sân bay này dự kiến sẽ phục vụ 85% các chuyến bay quốc tế.

Đường thủy: Việt Nam có vị trí chiến lược về mặt địa lý với 3.260 km đường bờ biển và 114 cảng biển, trong đó các cảng biển lớn chủ yếu nằm ở TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Hải Phòng và Quảng Ninh. Cảng biển Việt Nam sở hữu khoảng 92,2 km cầu cảng dài, với tổng công suất hơn 550 triệu tấn/năm. Tổng cục thống kê công bố khối lượng vận tải hàng hóa đường biển và đường thủy nội địa đã tăng từ 205,8 triệu tấn trong năm 2010 lên 524,7 triệu tấn trong năm 2018, với tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm là 12,4%.

Đường sắt: Kế hoạch tổng thể được phê duyệt năm 2002 cho vận tải đường sắt là chiếm 25% vận tải hàng hóa và 20% vận chuyển hành khách vào năm 2020. Tuy nhiên, chỉ có 3% vốnd dầu tư giao thông hàng năm được dành cho đường sắt, so với gần 90% cho đường bộ. Chính phủ đang lên kế hoạch xây dựng một tuyến đường sắt cao tốc nối Hà Nội và TP.HCM với tổng chiều dài 1.559 km với 24 ga. Tuy nhiên các nghiên cứu khả thi của dự án này vẫn chưa được các bộ ngành thống nhất.

Theo Trí Thức Trẻ

Nghiên cứu này chỉ ra mối quan hệ định lượng giữa chuyển dịch đất đai, phát triển thị trường bất động sản, đô thị hóa và tăng trưởng GDP, đồng thời, kiến nghị giải pháp hoàn thiện công cụ đô thị hóa để thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đi liền với đô thị hóa. Đô thị hóa tương tác chặt chẽ với chuyển dịch đất đai từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ, từ đất nông nghiệp sang đất đô thị; đồng thời đi liền với phát triển ngành xây dựng và thị trường bất động sản, từ đó, tạo sự tương tác với tăng trưởng GDP.

Thực trạng đô thị hóa, thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai

Đô thị hóa, phát triển thị trường bất động sản (BĐS), chuyển dịch đất đai và tăng trưởng kinh tế là những thành tố quan trọng trong phát triển kinh tế bền vững. Từ năm 2000-2017, Việt Nam tăng 13,3 điểm phần trăm tỷ lệ đô thị hóa, từ 24,2% lên 37,5%. Trong đó, giai đoạn 2000-2011, tỷ lệ đô thị hóa tăng 7,3 điểm phần trăm, bình quân tăng 0,66 điểm phần trăm/năm. Giai đoạn 2000-2017, mức tăng đạt 6 điểm phần trăm, bình quân 8,5 điểm phần trăm đô thị hóa/năm. Như vậy, giai đoạn 2011-2017, mặc dù kinh tế có khó khăn nhưng tốc độ đô thị hóa vẫn cao hơn giai đoạn 2000-2011. Sau 17 năm, số đô thị trên cả nước đã tăng 164 đơn vị (từ 649 lên 813), bên cạnh đó, chất lượng các đô thị cũng tăng lên.Năm 2017, trong số 813 đơn vị đô thị, có 02 đô thị loại đặc biệt, 19 đô thị loại I, 23 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 84 đô thị loại IV, 640 đô thị loại V.

Dân số đô thị giai đoạn 2000-2011 tăng bình quân 800 nghìn người/năm, trong khi đó giai đoạn 2011-2017 tăng bình quân 710 nghìn người/năm. Điều này là phù hợp với tình hình kinh tế. Giai đoạn 2000-2011, tăng trưởng tốt hơn giai đoạn 2011-2017. Lao động đô thị giai đoạn 2000-2011 (bình quân 530 nghìn người/năm) tăng mạnh hơn rất nhiều so với giai đoạn 2011-2017 (340 nghìn người/năm).

Đi liền với quá trình đô thị hóa, các loại đất không phải đô thị đều có xu hướng chuyển thành đất đô thị. Giai đoạn 2000-2011 mức chuyển cao hơn so với giai đoạn 2011-2017. Thực trạng chuyển dịch đất đai cho thấy, nông nghiệp tăng mạnh nhất về giá trị tuyệt đối nhưng đất ở đô thị tăng mạnh nhất về giá trị tương đối. Các giai đoạn 2000-2011, 2011-2017 và 2000-2017 mức tăng tương ứng là 5,75%; 1,69% và 4,48%.

Đánh giá công cụ xây dựng, đô thị hóa, thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai

Thành tựu

Đô thị hóa Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là ở các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ. Một lượng vốn đầu tư lớn đã vận hành vào công cuộc đô thị hóa. Công cụ đầu tư, xây dựng đã tác động lớn đến chuyển dịch đất đai hướng tới đô thị hóa. Thành tựu cơ bản của quá trình đô thị hóa của Việt Nam ngoài việc thúc đẩy tăng trưởng và phát triển kinh tế còn góp phần không tạo ra các khu nhà "ổ chuột". Điều này đã đáp ứng được yêu cầu phát triển bền vững.

Bên cạnh đó, dựa trên nền tảng số liệu về chuyển dịch đất đai giai đoạn 2000-2017 và phương pháp hồi quy (hồi quy đơn và hồi quy bội) giữa các yếu tố với GDP, kết quả nghiên cứu cho thấy, mối quan hệ đáng chú ý giữa GDP và các yếu tố liên quan đến đô thị hóa, BĐS và chuyển dịch đất đai, cụ thể:

Một là, liên quan đến ngành BĐS: Số liệu từ năm 2010 đến 2018 dựa trên phương pháp bình phương nhỏ nhất cho kết quả là 1% tăng giá trị gia tăng ngành BĐS, cần tăng 4,53% vốn đầu tư cho BĐS; đồng thời, để 1 đồng tăng giá trị gia tăng ngành BĐS, cần 1,86 đồng vốn đầu tư cho BĐS. Đóng góp của giá trị gia tăng ngành BĐS vào tăng trưởng GDP chung của toàn nền kinh tế là 0,6 điểm phần trăm.

Bên cạnh đó, kết quả hồi quy tương quan giữa tăng trưởng đầu tư và giá trị gia tăng ngành BĐS cho phương trình dựa trên số liệu nghiên cứu giai đoạn 2009-2017, phương pháp bình phương nhỏ nhất (VABDS = 115834.3 + 0.536808*VDT) cho kết quả là vốn tăng 1 đồng thì giá trị gia tăng ngành BĐS tăng 0,536808 đồng hay giá trị gia tăng muốn tăng 1 đồng cần 1,86 đồng vốn.

Ngoài ra, kết quả mô hình hồi quy tương quan giữa đóng góp của BĐS vào tăng trưởng kinh tế (lnVABDS = 9.484851 + 0.220853. lnVDT) cho kết quả là vốn tăng 1% thì giá trị gia tăng ngành BĐS tăng 0,220853% hay muốn giá trị gia tăng BĐS tăng 1% cần 4,53% tăng vốn 4,527898648.

Hai là, liên quan giữa ngành Xây dựng và tăng trưởng GDP: Thực trạng quan hệ giữa vốn đầu tư và tăng trưởng của ngành Xây dựng cho kết quả chạy mô phỏng mô hình: Đóng góp của giá trị gia tăng ngành Xây dựng vào tăng trưởng GDP chung của toàn nền kinh tế là 0,9 điểm phần trăm. Như vậy, 1% tăng giá trị gia tăng ngành Xây dựng cần 2,25% vốn đầu tư và 1 đồng tăng giá trị gia tăng ngành Xây dựng cần 0,76 đồng vốn đầu tư.

Bên cạnh đó, mô hình quan hệ giữa vốn và giá trị gia tăng của ngành Xây dựng cho kết quả (VAXD= 85552.49 + 1.309388 VDT). Như vậy, vốn đầu tư tăng 1 đồng thì giá trị gia tăng ngành Xây dựng tăng 1,309388 đồng, hay giá trị gia tăng ngành Xây dựng muốn tăng 1 đồng cần 0,7637 đồng vốn đầu tư. Cũng như vậy, mô hình quan hệ giữa gia tăng vốn và gia tăng giá trị ngành Xây dựng cho kết quả (lnXD= 7.129571 + 0.444093 lnVDT). Như vậy, vốn đầu tư tăng 1% thì giá trị gia tăng ngành Xây dựng tăng 0,444% đồng hay giá trị gia tăng ngành Xây dựng tăng 1% cần vốn tăng 2,25%

Ba là, quan hệ giữa tăng trưởng GDP và chuyển dịch đất đai: Quan hệ tăng trưởng GDP và chuyển dịch 3 loại đất (đất ở đô thị, đất ở nông thôn và đất sản xuất phi nông nghiệp) cho thấy: Giai đoạn 2000-2017, việc phát triển đất ở đô thị có tác động tích cực đến tăng trưởng kinh tế (để tăng 1% GDP cần phát triển đất ở đô thị thêm 1,61%); đất ở nông thôn và đất sản xuất phi nông nghiệp không có quan hệ lớn đối với tăng trưởng GDP.

Đồng thời, quan hệ tăng trưởng GDP và đất ở đô thị giai đoạn 2000-2017 cho thấy, việc phát triển đất ở đô thị có tác động tích cực đến tăng trưởng kinh tế: Để tăng 1% GDP, cần phát triển đất ở đô thị thêm 1,21%.

Bên cạnh đó, quan hệ giữa tăng trưởng GDP và dịch chuyển tổng 3 loại đất (cộng 3 loại đất đại diện cho đất đô thị: đất ở đô thị, đất ở nông thôn và đất sản xuất phi nông nghiệp) giai đoạn 2000-2017 cho thấy, việc phát triển 3 loại đất có tác động tích cực đến tăng trưởng kinh tế: Để tăng 1% GDP cần phát triển đất thêm 1,69%. Hơn nữa, việc giảm tỷ lệ đất chưa sử dụng có tác động tích cực đến tăng trưởng kinh tế: Để tăng 1% GDP cần giảm tỷ lệ đất chưa sử dụng là 0,52% (chuyển đất chưa sử dụng thành đất sử dụng).

Một số tồn tại

Một là, vấn đề phát triển công nghiệp – đô thị - thị trường BĐS, mặc dù đã có những bước phát triển nhưng vẫn chưa đáp ứng được như kỳ vọng, đến năm 2017 vẫn chỉ đạt mức 37,5% đô thị hóa. Nếu so với mức đô thị hóa là 80% của những nước có mức đô thị hóa đạt yêu cầu thì Việt Nam còn ở quá xa. Bên cạnh đó, vấn đề đô thị hóa của Việt Nam tiềm tàng nhiều bất cập: Phát triển đô thị chỉ trên cơ sở phát triển công nghiệp; Chưa làm liên hoàn giữa phát triển công nghiệp và phát triển đô thị hài hòa; Chưa làm cho người dân cảm thấy được đền bù chứ không phải bị đền bù; Chưa có chương trình tái định cư với địa bàn thu hồi đất đai đủ tốt, vì vậy, còn tồn tại nhiều bất cập.

Hai là, những mặt trái của phát triển khu công nghiệp, đô thị hóa và thị trường BĐS có chuyển dịch đất đai có thể kể đến như: Vấn đề đô thị ma (những đô thị không có người ở, bỏ trống hoặc rất ít người ở, với tình trạng hạ tầng không đồng bộ…), vẫn còn các khu "ổ chuột", vấn đề ô nhiễm môi trường, tắc nghẽn giao thông tại các khu đô thị...

Ba là, vấn đề dân cư đô thị và dịch chuyển dân cư đô thị gắn liền với phát triển nhà ở đô thị. Di dân tự do và vấn đề nhà ở, việc làm, y tế, giáo dục; Di dân tự do, nhà ở và vấn đề hộ khẩu; Di dân tự do và vấn đề an ninh chính trị, trật tự án toàn xã hội là những vấn đề "nóng". Nếu không có đô thị đủ mức hấp thụ lượng di dân tự do, các vấn đề xã hội sẽ ngày càng trở nên phức tạp, là nguy cơ tiềm tàng của không phát triển bền vững.

Bốn là, chưa sử dụng đúng, hiệu quả nguồn quỹ đất để tạo vốn, phát triển cơ sở hạ tầng đô thị và phát triển đô thị. Nguồn thu từ chuyển dịch đất đai từ đất nông thôn sang đất đô thị, từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp và dịch vụ chưa được vận hành theo cơ chế thị trường. Cơ chế đấu thầu quyền sử dụng đất chưa triển khai được một cách đồng bộ. Các chủ thể chưa được tiếp cận nguồn lực đất đai một cách bình đẳng. Việc thu hồi quyền sử đụng đất đối với các dự án chậm triển khai, không triển khai chưa chặt chẽ.

Những tồn tại nêu trên xuất phát từ các nguyên nhân chủ yếu sau:

Một là, quản lý nhà nước về quy hoạch phát triển đô thị, về phát triển đô thị chưa đáp ứng yêu cầu. Quy hoạch đô thị chưa bài bản, chưa đồng bộ các cấp quy hoạch, chưa thống nhất với các quy hoạch khác, chưa khả thi, còn sửa đổi, bổ sung thường xuyên và tính chế tài yếu. Các vi phạm quy hoạch diễn ra thường xuyên nhưng chế tài không triệt để. Đội ngũ những người làm đô thị chưa ngang tầm với yêu cầu trong thực tiễn. Lực lượng cán bộ quản lý thiếu. Lực lượng tài chính hỗ trợ không tương xứng. Lực lượng thanh tra giám sát đô thị không đạt yêu cầu.

Hai là, cơ chế thị trường chưa được vận hành đầy đủ đối với phần giá trị gia tăng của đất đai trong quá trình đô thị hóa. Nguồn lực phát triển đô thị còn rất thiếu nhưng một phần rất quan trọng là từ nguồn đất chuyển dịch từ đất nông thôn thành đất thành thị, từ đất nông nghiệp sang đất đô thị không được huy động đúng mức. Hệ quả là, càng mở rộng cơ sở hạ tầng đô thị càng tốn kinh phí đầu tư nhưng thu lại không được như mong muốn.

Ba là, sự phát triển về tư duy, hành động của xã hội chưa theo kịp yêu cầu của phát triển đô thị. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chưa đúng tầm, chưa xử lý được tầm nhìn phát triển đô thị…

Hoàn thiện công cụ đô thị hóa, thị trường bất động sản, thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.

Quan điểm, bối cảnh phát triển kinh tế Việt Nam giai đoạn 2020-2030 và tầm nhìn 2045

Trong giai đoạn 2020-2030, tầm nhìn 2045, quan điểm của Đảng, Nhà nước về phát triển kinh tế đất nước đã được đề cập đến trong nhiều tài liệu. Điển hình là, các văn bản chỉ đạo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Khung chính sách kinh tế Việt Nam (2019) và việc Thủ tướng Chính phủ lần đầu công bố tầm nhìn quốc gia 2045. Chủ trương, định hướng, mục tiêu của Đảng, Nhà nước đặt ra là chủ động hội nhập, phát huy sức mạnh của cơ chế kinh tế thị trường và Cách mạng công nghiệp lần thứ tư, dựa trên nền tảng 3 trụ cột thịnh vượng về kinh tế, ổn định về xã hội và bền vững về môi trường, xây dựng nước Việt Nam trở thành nước công nghiệp vào năm 2030 và là nước thịnh vượng vào năm 2045. Mục tiêu 2030 và tầm nhìn 2045, có 5 nội dung quan trọng:

Một là, Việt Nam trở thành một quốc gia phát triển. Trong đó, xây dựng hệ thống chăm sóc sức khỏe đẳng cấp thế giới, đảm bảo cung cấp dịch vụ chăm sóc sức khỏe cho 100% người dân với chất lượng cao; phát triển hệ thống bệnh viện tiêu chuẩn quốc tế tốt nhất trên cả nước, nằm trong 20 nước có dịch vụ y tế tốt nhất thế giới. Chỉ số phát triển con người trong nhóm 30 quốc gia đứng đầu thế giới. Xây dựng gia đình văn hóa, tăng cường liên kết cộng đồng, Việt Nam trở thành một xã hội văn minh, hiện đại, tiếp tục phát huy thành quả của giai đoạn phát triển trước đến năm 2030.

Hai là, quốc gia có thu nhập cao, nguồn thu nhập đa dạng. Việt Nam phải trở thành một quốc gia phồn vinh, hạnh phúc, gia nhập nhóm các quốc gia thu nhập cao, nơi người dân có cuộc sống hạnh phúc nhất thế giới; trở thành một quốc gia có nền kinh tế tri thức cạnh tranh, nằm trong 20 quốc gia đứng đầu về chỉ số năng lực cạnh tranh toàn cầu cũng như chỉ số về môi trường kinh doanh thuận lợi. Nền kinh tế với thu nhập tốt và đa dạng hóa các nguồn thu nhập; công nghiệp theo hướng hiện đại, khu vực nông nghiệp giảm xuống dưới 10% với nền sản xuất hiện đại mang tính công nghiệp, không còn ranh giới nông nghiệp thuần túy. Việt Nam hướng đến quốc gia có chất lượng giáo dục tốt nhất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Ba là, đến năm 2030 đạt quy mô và trình độ kinh tế của một nước công nghiệp, vượt qua bẫy thu nhập trung bình (có mức thu nhập theo giá so sánh là 10.000 USD và giá so sánh sức mua là 18.000 USD. Tỷ trọng của khu vực tư nhân trong GDP ít nhất là 80%. Chỉ số phát triển con người theo Liên Hợp Quốc (HDI) đạt ít nhất 0,7.

Định hướng, triển vọng đô thị hóa, thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai

Để thực hiện những mục tiêu chung của cả nền kinh tế giai đoạn 2020-2030 tầm nhìn 2045, lĩnh vực đô thị hóa, thị trường BĐS và chuyển dịch đất đai sẽ cần có những nội dung cụ thể của mình:

Một là, công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa. Các ngành công nghiệp hiện đại và nền kinh tế dựa trên tri thức sẽ phát triển mạnh, được đặt trong một mạng lưới hiệu quả và được kết nối tốt tại các thành phố hiện đại, nơi mà các chính sách đô thị và nông thôn sẽ được đồng bộ chặt chẽ. Những đô thị như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ tương tác với nền kinh tế toàn cầu và đảm bảo tính đa dạng đô thị, nhờ đó khuyến khích học tập, sáng tạo và phát triển sản phẩm mới, kết nối mọi người và doanh nghiệp trên thế giới.

Hai là, dự báo vào năm 2030, trên 50% dân số Việt Nam sống ở khu vực đô thị. Tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ trong GDP ở mức hơn 90% và đóng góp hơn 70% việc làm. Vì vậy, vấn đề đô thị hóa, thực chất là vấn đề công nghiệp hóa và di dân đô thị. Hệ thống đô thị phát triển kéo theo đô thị hóa. Tuy nhiên, hệ thống đô thị phát triển như thế nào là một vấn đề không chỉ của một bên, không thể chỉ một thời gian ngắn mà là của tất cả các bên, trong thời gian dài. Chỉ đến khi tỷ lệ đô thị hóa đạt mức cao (có thể từ 80% trở lên) mới có thể được coi là thành công.

Đi liền với vấn đề phát triển đô thị là sự vận hành của thị trường BĐS. Tương tác giữa sự tăng trưởng kinh tế, phát triển thị trường BĐS và đô thị hóa là những vấn đề cần giải quyết đồng thời. Chỉ khi thị trường BĐS vận hành đầy đủ, vấn đề nhà ở của người dân đô thị mới có thể được giải quyết và khi đó, đô thị hóa mới bền vững.

Ba là, có một hệ thống luật pháp thuận lợi cho việc chuyển dịch đất đai. Những năm tới, Việt Nam sẽ đi vào giai đoạn nền kinh tế phát triển nhanh, kéo theo đó là tốc độ đô thị hóa nhanh. Việc chuyển địch dất đai, vì thế cũng diễn ra rất mạnh mẽ. Để có thể đáp ứng được yêu cầu chuyển dịch đất đai cao và đa dạng, việc hoàn thiện thể chế, trong đó có hệ thống luật pháp đất đai theo hướng thúc đẩy chuyển dịch đất đai là hết sức cần thiết. Vì vậy, cần có sự chú trọng trong việc hoàn thiện khung khổ thể chế về đất đai để đảm bảo đất đai được chuyển dịch nhanh chóng và thuận lợi.

Kiến nghị chính sách

Để đạt các mục tiêu đô thị hóa (50% dân số sống tại khu vực đô thị), công nghiệp hóa (90% GDP là từ công nghiệp và dịch vụ), đồng thời với việc khắc phục những tồn tại hạn chế cũng như mặt trái của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, cần triển khai đồng bộ các giải pháp sau:

Một là, hoàn thiện hệ thống quy hoạch phát triển đô thị và nông thôn giai đoạn 2020-2030, tầm nhìn 2045-2050, đồng thời, có tiêu chí đô thị hóa cụ thể cho năm 2025. Hài hòa hóa quy hoạch phát triển đô thị nông thôn với các quy hoạch khác trong Luật Quy hoạch (2017); Tuân thủ triệt để quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt để đảm bảo phát triển đô thị đúng quy hoạch, bền vững và sử dụng dất tiết kiệm, hiệu quả; Triển khai đồng bộ các biện pháp để phát triển đô thị và đô thị hóa; Sử dụng đất hiệu quả để tạo nguồn vốn phát triển đô thị văn minh, hiện đại; Tuyệt đối xóa bỏ và không tạo mới các đô thị không được đưa vào sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả.

Hai là, coi trọng nguồn lực đất đai. Tài chính hóa đất đai để tạo vốn phát triển đô thị, hạ tầng đô thị. Vận dụng các cơ chế dùng quỹ đất để tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng đô thị (Chẳng hạn, sử dụng đất hành lang công trình hạ tầng tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng…).

Ba là, tạo ra hệ thống tài chính phái sinh để phát triển thị trường BĐS, hệ thống đô thị và nhà ở. Đưa vào các công cụ phái sinh như quỹ đầu tư tín thác BĐS; quỹ tiết kiệm tương hỗ BĐS; hệ thống thế chấp thứ cấp… cũng như các loại hình sản phẩm khác… để đa dạng hóa nguồn lực phát triển đô thị, hạ tầng đô thị.

Bốn là, hoàn thiện hệ thống chính sách thuế, giá, thu tiền sử dụng đất để đảm bảo huy động tối đa giá trị nguồn lực từ chuyển dịch đất đai. Đồng thời, tạo hệ thống thuế, giá, thu tiền sử dụng đất đủ mạnh để chống đầu cơ, lãng phí, đặc biệt trong các thời điểm thị trường đất đai, BĐS đô thị có yếu tố đầu cơ, bong bóng để đảm bảo ổn định thị trường, phát triển đô thị và phát triển kinh tế bền vững.

Tóm lại, đô thị hóa, phát triển thị trường BĐS, để có thể thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững, cần hoàn thiện quy hoạch, kiên trì thực hiện quy hoạch, tạo lập các công cụ tài chính. Đặc biệt, cần huy động luồng tài chính tạo ra từ chuyển dịch đất đai từ các loại đất (đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng) thành đất đô thị, huy động tối đa vào phát triển hạ tầng, phát triển bền vững đô thị trong quá trình đô thị hóa, từ đó, phát triển bền vững kinh tế - xã hội, môi trường.      

Nghiên cứu này có sử dụng kết quả của Đề tài KX.01.04/16-20: “Hoàn thiện công cụ kinh tế thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững”.

Theo Tạp Chí Tài Chính

Không ít thách thức cho các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, do đó các nhà đầu tư này đã và đang sử dụng ba hình thức để thâm nhập thị trường Việt Nam.

Theo số liệu từ CBRE, tính đến quý II/2019, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại miền Bắc là 8.410ha đất công nghiệp và 149,8ha nhà xưởng xây sẵn; tại miền Nam là 32.229,5ha đất công nghiệp và 148ha nhà xưởng xây sẵn.

Tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp đạt rất cao, trong đó, đối với đất công nghiệp ở miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91,1%. Tại miền Nam, tỷ lệ tương ứng là 90% và 80%.

Thách thức khi đầu tư

Mức giá thuê bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Hiện giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc là 88,2USD/m2/thời hạn thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,8USD/m2/thời hạn thuê. Ở miền Nam, giá thuê đất công nghiệp là 132USD/ m2/thời hạn thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,5USD/ m2/tháng. Mức giá này đã tăng khoảng 30 – 40% so với hai, ba năm trước đó.

Sự tăng trưởng ngoạn mục của thị trường bất động sản công nghiệp có được nhờ sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, định hướng xuất khẩu, các hiệp định thương mại tự do được ký kết, cùng các vùng kinh tế trọng điểm được thành lập.

Bên cạnh đó, căng thẳng thương mại Mỹ – Trung gần đây đã khiến các chuyên gia tin rằng Việt Nam sẽ hưởng lợi từ việc các nhà sản xuất dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang các quốc gia Đông Nam Á có chi phí thấp hơn.

Chi phí lao động ở Việt Nam hiện tại chỉ bằng khoảng một phần ba Trung Quốc, điều này càng khuyến khích các công ty chuyển dịch về Việt Nam trong các năm qua.

Tuy nhiên, ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nhận định chiến tranh thương mại không phải là nguyên nhân duy nhất cho sự phát triển mạnh mẽ của Việt Nam trong lĩnh vực công nghiệp.

Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – Liên minh châu Âu (EVFTA) cho thấy Việt Nam luôn nỗ lực hội nhập quốc tế. Điều này đem lại nhiều cơ hội khi hàng rào thuế quan giảm và tạo thêm động lực để Việt Nam tái lập môi trường kinh doanh.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư vào Việt Nam cũng đang gặp phải một số thách thức, như việc tìm kiếm đối tác liên doanh tin cậy, vấn đề cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính còn hạn chế. Ngoài ra, chất lượng tài sản, tốc độ tăng trưởng giá thuê, quy mô giao dịch và thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất là những yếu tố mấu chốt cho quyết định của nhà đầu tư.

Giá thuê BĐS công nghiệp ghi nhận tăng trưởng mạnh

Đón đầu xu thế

Ông Stephen kỳ vọng lĩnh vực công nghiệp sẽ tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn nhất trong nửa sau 2019 và sự quan tâm từ nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam vẫn vững mạnh. Việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp.

Để có thể thâm nhập được vào thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam, nhiều nhà đầu tư sử dụng các hình thức khác nhau.

Thứ nhất là, thu mua đất trực tiếp từ các công ty điều hành khu công nghiệp. Đây là phương thức truyền thống để mua được tài sản công nghiệp ở Việt Nam khi các nhà điều hành khu công nghiệp cho nhiều khách thuê khác nhau thuê lại đất trong chu kỳ thuê.

Các nhà đầu tư có thể mua tài sản trực tiếp từ Chính phủ như việc tập đoàn Amata Corporation – nhà cung cấp bất động sản công nghiệp từ Thái Lan, mua đất từ Chính phủ vào năm 1994, và thành lập nên khu công nghiệp Amata, một khu công nghiệp rộng 342 hecta tọa lạc tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

Thứ hai là, thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín. Những doanh nghiệp này có quyền sử dụng quỹ địa ốc và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh.

Vào tháng 5/2018, công ty phát triển công nghiệp BW Industrial đã ra mắt với tư cách là liên doanh giữa quỹ đầu tư tư nhân toàn cầu Warburg Pincus và Becamex IDC Corp. Theo thông cáo báo chí, BW Industrial là nhà phát triển công nghiệp và cho thuê hậu cần lớn nhất Việt Nam, với hơn 200 hecta đất công nghiệp đang được phát triển cho đợt đầu tư hơn 200 triệu USD.

Cũng trong tháng 5 năm ngoái, Sembcorp Industries (Sembcorp) đã công bố công ty con của tập đoàn là Sembcorp Infra Services (SIS), ký kết thỏa thuận đăng ký cổ phần với CRE Asia, cổ phiếu do SIS phát hành. SIS sẽ tăng vốn cổ phần lên 20,5 triệu cố phiếu phổ thông qua phát hành cổ phiếu phổ thông mới, và CRE Asia đã đồng ý đầu tư 6,2 triệu USD vào SIS để đổi lấy 6,2 triệu cổ phiếu phổ thông mới, hoặc 30% vốn mở rộng, Sembcorp Development giữ 70% còn lại.

Thứ ba là, thu hồi đất trực tiếp, hoặc là bán và cho thuê lại các bất động sản công nghiệp đang hoạt động với thu nhập ổn định.

Cuối năm 2018, một thương vụ bán và cho thuê lại kho bãi tại VSIP 1, tỉnh Bình Dương. Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỷ đồng (tương đương 31,5 triệu USD) nhằm thâu tóm kho bãi thuộc công ty TNHH Quốc tế Unilever Vietnam. Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này sẽ được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hàng năm.

Như vậy có thể thấy, “trong cái khó ló cái khôn”, các nhà đầu tư nước ngoài đã tìm ra nhiều hình thức để có thể triển khai bất động sản công nghiệp tại Việt Nam, đón đầu xu thế dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang và từ các Hiệp định thương mại đã và đang có hiệu lực.

Theo Tạp Chí Tài Chính

Thủ tướng Australia Scott Morrison sẽ đến Hà Nội vào ngày 22/8, bắt đầu chuyến thăm chính thức kéo dài hai ngày nhằm thúc đẩy thương mại, đầu tư hai chiều.

Trong chuyến thăm theo lời mời của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc, ông Scott Morrison muốn tận dụng nền kinh tế đang phát triển của Việt Nam giữa cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung. Đây cũng được cho là sự chuyển hướng đáng chú ý từ Thái Bình Dương sang Đông Nam Á của Canberra để tăng cường quan hệ đối tác chiến lược, theo The Australian.

Đây là chuyến thăm riêng đầu tiên của một thủ tướng Australia đến Việt Nam kể từ năm 1994 (các chuyến thăm khác thường tới một nhóm nước hoặc dự hội nghị quốc tế). Chuyến thăm tập trung chủ yếu vào xây dựng hợp tác thương mại và đầu tư song phương.

Phu nhân thủ tướng, bà Jenny, sẽ đồng hành cùng ông Morrison trong chuyến thăm đến Việt Nam.

Phát triển thương mại và đầu tư

Thủ tướng Morrison sẽ được đón tiếp và dự tiệc chiêu đãi cấp nhà nước, sau đó gặp Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc để hội đàm về việc triển khai Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ Xuyên Thái Bình Dương CPTPP (TPP-11) mà Australia và Việt Nam là thành viên ký kết.

Ông Morrison dự kiến đến thăm trường đua F1 mới của Việt Nam và khu di tích nhà sàn của Chủ tịch Hồ Chí Minh.

Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc và Thủ tướng Australia Scott Morrison tại hội nghị thượng đỉnh G20 tại Osaka, Nhật Bản, hồi tháng 6. 

Australia đang đặt mục tiêu giúp Việt Nam cắt giảm số lượng doanh nghiệp nhà nước để đáp ứng yêu cầu của thỏa thuận TPP-11. Nội dung các cuộc hội đàm có thể liên quan đến một số vấn đề khác như phát triển cơ sở hạ tầng và khí đốt tự nhiên. 

Nhiều công ty lớn của Australia đang hoạt động tại Việt Nam, bao gồm ANZ, Austal, Linfox và Đại học RMIT, có cơ sở tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Hai phía sẽ thúc đẩy mối quan hệ thương mại và đối tác chiến lược thông qua việc ký kết bản ghi nhớ sau khi thương mại hai chiều đạt kỷ lục 14,5 tỷ USD vào năm 2018.

Quy mô thương mại hai chiều giữa Australia và Việt Nam đã tăng gấp đôi kể từ năm 2012. Trong các đối tác thương mại của Australia, Việt Nam đứng thứ hai về tốc độ phát triển, chỉ sau Ấn Độ, theo AAP.

Phó Chủ tịch nước Đặng Thị Ngọc Thịnh tiếp ngài Paul de Jersey, Thống đốc bang Queensland, Australia, hôm 29/5. Ảnh: TTXVN

Thủ tướng Morrison cũng sẽ nỗ lực tăng cường quan hệ quốc phòng và an ninh trong chuyến thăm này, đồng thời tập trung vào việc Việt Nam trở thành ủy viên không thường trực của Hội đồng Bảo an Liên Hợp Quốc vào năm 2020. Việt Nam cũng sẽ đảm nhận vị trí chủ tịch ASEAN trong 2020.

Chương trình nghị sự bao gồm cả hoạt động gìn giữ hòa bình. Trước đó, lực lượng không quân của Australia đã giúp lực lượng không quân Việt Nam vào Nam Sudan năm 2018.

Đông Nam Á là khu vực chiến lược quan trọng nhất của Australia

Phát biểu tại hội nghị G20 hồi tháng 6, ông Morrison cho biết ông rất hào hứng trước các cơ hội hợp tác với Việt Nam. "Cả hai phía Australia và Việt Nam đều rất nhiệt tình trong tăng cường quan hệ đối tác", ông Morrison nói với phóng viên ở Osaka, Nhật Bản.

"Việt Nam là quốc gia đang phát triển nhanh chóng... và điều đó có nghĩa là họ cần được hỗ trợ", thủ tướng Australia nói thêm.

Theo ông Morrison, Australia đang hướng tới mục tiêu giúp Việt Nam tăng trưởng và thực hiện các hiệp định thương mại. "Chúng tôi mong muốn một Việt Nam thịnh vượng, thành công", ông cho biết.

Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc (thứ tư, từ trái sang), Thủ tướng Australia Scott Morrison (thứ năm, từ trái sang) và các lãnh đạo ASEAN chụp ảnh chung tại Hội nghị Cấp cao ASEAN lần thứ 33

hồi tháng 11/2018. Ảnh: TTXVN.

Ông Jennings cho rằng nên tập trung chú ý vào quan điểm của Australia và Việt Nam về Biển Đông cũng như các vùng lãnh thổ tranh chấp, đồng thời thúc giục Australia cần phải có tiếng nói hơn về những vấn đề này. Giám đốc điều hành Viện Chính sách Chiến lược Australia Peter Jennings cho biết Việt Nam đang trở thành đối tác quan trọng thuộc ASEAN, trong bối cảnh Trung Quốc là "nhân tố rủi ro ngày một lớn hơn cho khu vực" và các nước đang tìm cách cân bằng sự trỗi dậy này.

"Thủ tướng Morrison đã đưa Thái Bình Dương trở thành ưu tiên số một của mình, nhưng đối với Australia, khu vực chiến lược quan trọng nhất của chúng tôi là Đông Nam Á", ông Jennings nói.

"Chúng ta cần một kế hoạch cho Đông Nam Á, trong đó tăng cường mối quan hệ với các quốc gia trong khu vực này giống như những gì Australia đang làm với các quốc đảo khu vực Thái Bình Dương", chuyên gia này nhận định.

Le Thu Huong, nhà phân tích cấp cao của Viện Chính sách Chiến lược Australia, cho rằng các sản phẩm của Australia được đánh giá cao tại Việt Nam. Bà hy vọng chính phủ sẽ ưu tiên đẩy mạnh quy mô thương mại giữa hai nước.

"Việt Nam là một trong những nước hàng đầu hưởng lời từ cuộc chiến thương mại (Mỹ - Trung). Việt Nam hiện là một trong những nước xuất khẩu linh kiện điện thoại lớn nhất và các sản phẩm đến từ Việt Nam đang nhận được sự thúc đẩy khá lớn về thị phần", tiến sĩ Le Thu Huong nói.

Theo Zing

Theo giới chuyên gia kinh tế, kênh đầu tư bất động sản, đặc biệt là bất động sản du lịch tiếp tục là “điểm rơi” “xuống tiền” của nhiều nhà đầu tư. Trong đó, căn hộ khách sạn được cho là một trong những kênh sinh lời tiềm năng trong dài hạn.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam nhận định, thị trường BĐS những tháng cuối năm 2019 sẽ giữ trạng thái ổn định, nhờ ảnh hưởng trực tiếp từ các yếu tố: Sự phát triển ổn định của kinh tế vĩ mô trong nước; tăng trưởng của kinh tế thế giới; và các thay đổi của chính sách tín dụng cho BĐS.

Do đó, thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc căn hộ khách sạn tiếp tục là kênh đầu tư thu hút nhiều nhà đầu tư “rót vốn” vì có tiềm năng sinh lời ổn định trong thời gian dài.

Là nhà kinh doanh, bỏ 1 đồng tiền vốn cũng cân nhắc kỹ lưỡng khả năng sinh lời, đó là nguyên tắc. Các nhà đầu tư nhạy bén sẽ tùy thuộc vào thời điểm để lựa chọn các kênh đầu tư sinh lời cao, an toàn.

Đặt phân khúc căn hộ khách sạn so với đầu tư lướt sóng, đầu tư BĐS cho thuê, dễ dàng nhận thấy, đầu tư lướt sóng là sự đầu tư mang lại lợi nhuận cao, nhanh, nhưng đổi lại cần sự nhạy bén, am hiểu thị trường sâu rộng và đặc biệt là sự mạo hiểm. Còn đối với loại hình bất động sản cho thuê, dòng vốn luân chuyển lại được đánh giá là chậm và tính rủi ro khá cao.

Đặc biệt, các loại hình căn hộ khách sạn với các ưu điểm sinh lời tốt, ổn định và an toàn đang trở thành kênh thu hút nhiều giới đầu tư.

Từ năm 2009, thị trường BĐS xuất hiện dự án căn hộ khách sạn đầu tiên. Trong khoảng thời gian 2016 - 2017, thị trường bùng nổ, căn hộ khách sạn đặc biệt tại các thành phố phát triển du lịch như: Nha Trang, Quảng Ninh, Đà Nẵng… và các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh trở thành điểm đầu tư được săn lùng nhiều nhất.

Theo Tạp Chí Tài Chính

Thị trường bất động sản là một trong những kênh quan trọng huy động nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội.

Vốn FDI giảm, cuộc rà soát và thắt chặt cấp phép dự án mới, chính sách siết tín dụng và bức tranh kinh tế vĩ mô hiện tại được đánh giá là những yếu tố vừa tạo ra thách thức lẫn cơ hội cho thị trường bất động sản.

Cuộc rà soát và thắt chặt cấp phép dự án mới

Đây được coi là một trong nguyên nhân chính dẫn tới sự sụt giảm nguồn cung đáng kể trên thị trường bất động sản  ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Theo đó, trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội phê duyệt 6 dự án còn ở TP. Hồ Chí Minh chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được công nhận với quy mô chỉ 924 căn hộ, giảm 16 dự án (tương đương giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Nhiều lo ngại đặt ra nguyên nhân này sẽ tạo ra sự ách tắc của thị trường.

Tuy nhiên, ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, cuộc rà soát và thắt chặt cấp phép dự án sẽ góp phần thanh lọc thị trường, giữ lại những chủ đầu tư tốt và dự án chất lượng.

Vị lãnh đạo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam còn nhấn mạnh, cuộc rà soát này còn góp phần đưa các dự án phải tuân thủ theo pháp luật, tránh nguy cơ rủi ro nhất cho người tiêu dùng. Điển hình như trường hợp ở TP. Hồ Chí Minh đã xảy ra, dự án bị thanh tra trong khi khách hàng đã vào ở.

Chính sách siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản

Siết chặt vốn từng được coi là một trở ngại thách thức với thị trường bất động sản. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư: quy định nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 200%; giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 45% xuống 40% kể từ đầu năm 2019; dự thảo thông tư mới có định hướng tỷ lệ này sẽ giảm xuống còn 35% vào năm 2020 và tiến tới còn 30% trong thời gian sau đó; hệ số rủi ro cho vay bất động sản cũng sẽ được nâng từ 200% lên 250%, thậm chí 300% nếu cần...

Chính sách này đã khiến giới đầu tư quan ngại về tính thanh khoản trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc GPInvest lại cho rằng, đây không phải là khó khăn với thị trường.

Đồng quan điểm đó, TS. Bùi Quang Tín nhấn mạnh: “Về các chính sách hỗ trợ từ NHNN, chính sách tiền tệ có 5 công cụ, trong đó có 3 công cụ NHNN hỗ trợ mạnh, chứ không siết chặt như côhúng ta nghĩ. Trong khi nhiều nước thời gian qua phá giá đồng tiền, thậm chí có quốc gia phá giá 35% trong khi VNĐ vẫn giữ ổn định, mất giá chỉ khoảng 2,5%. 6 tháng qua tỷ giá gần bằng mức cuối năm 2018, NHNN điều hành ổn định tỷ giá giúp bình ổn lãi suất, giữ mục tiêu lạm phát dưới 4%. Mức lạm phát mới công bố gần 2,7%”.

Vốn FDI giảm mạnh

Thực tế trước đó, khi vốn FDI đổ mạnh vào lĩnh vực bất động sản, giới chuyên gia nhận định lạc quan đây sẽ là bệ đỡ lớn về nguồn vốn cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo thống kê mới đây, dòng vốn FDI cam kết cho lĩnh vực bất động sản trong 6 tháng đầu năm đạt 1,32 tỷ USD, giảm 76% so với con số 5,54 tỷ USD thời điểm cùng kỳ năm 2018.

Lý giải về sự sụt giảm này, JLL cho rằng thời gian gần đây, những dự án bất động sản chưa được phát triển hiệu quả hoặc những dự án được giao dịch với giá thấp hơn mức giá thị trường hoặc không thông qua đấu thầu chính thức đang phải qua những bước kiểm soát chặt chẽ từ các nhà chức trách tại Việt Nam.

Trái với e ngại về tác động của vốn FDI giảm, nhiều lạc quan cho rằng, đây cũng là động thái góp phần đẩy thị trường bất động sản minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Bức tranh kinh tế vĩ mô

Phát biểu tại Hội nghị Ban chấp hành VNREA lần thứ III nhiệm kỳ IV diễn ra mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia đã có nhận định về bức tranh kinh tế vĩ mô. Theo ông Nghĩa, thời gian tới và thậm chí là hiện nay, các doanh nghiệp đang và sẽ phải đối mặt với những khó khăn như tín dụng thắt chặt, luật lệ khắt khe hơn, chậm giải ngân đầu tư công... Đây là những tín hiệu bất lợi cho các doanh nghiệp thiếu vốn, vướng mắc pháp lý...

Trong bối cảnh kinh tế số phát triển mạnh mẽ, đặt ra những lo ngại cho doanh nghiệp Việt, nhất là khi các doanh nghiệp công nghệ hàng đầu trên thế giới “nhảy” vào thị trường Việt Nam. Họ chờ doanh nghiệp Việt Nam gặp khó khăn, khó “sống” nổi, sẽ tiến hành thâu tóm. Hoặc họ chờ bong bóng bất động sản “nổ tung” để chớp lấy cơ hội.

Song ở góc độ lạc quan, TS. Bùi Quang Tín cho rằng, nền kinh tế có dấu hiệu tăng trưởng tốt thể hiện GDP năm 2018 tăng trưởng 7,08%, cao nhất 10 năm. 6 tháng đầu năm 2019 tăng trưởng 6,4%, thấp hơn 2018 nhưng vẫn gần bằng mức cao nhất 10 năm.

Thị trường bất động sản là một trong những kênh kết nối với các ngành trong nền kinh tế, 6 tháng cuối năm 2018 thị trường có chậm lại, tình hình tương tự trong 6 tháng đầu năm 2019. Mặc dù thị trường tuy chậm nhưng chưa tác động lan toả tới nền kinh tế.

Ông Bùi Quang Tín cho biết, về dự báo thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm chúng ta đang có nền tảng vĩ mô tốt nên dự báo dòng vốn sẽ tiếp tục chảy vào bất động sản.

"Mặc dù tổng lượng giao dịch bất động sản 6 tháng đầu năm giảm 34% nhưng giá không giảm, nên đợt khó khăn lần này của thị trường bất động sản không giống như các đợt đi xuống trước đây. Chúng ta có nền tảng vĩ mô tốt là cơ hội phát triển của thị trường chứng khoán, bất động sản và tăng trưởng cộng hưởng của các nhóm ngành", ông Tín nói. 

Theo Tạp Chí Tài Chính